Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 48

Возьмите на заметку

Шестое издание «Словаря терминов в области недвижимости» определяет «владение земельным участком» как предоставленное правительственными органами право на благоустройство, прокладку коммуникаций, строительство зданий жилого и иных назначений, а также дорог.

Если вы купили отель, то это не значит, что он должен использоваться как гостиница. Если купили многоквартирный дом, это не значит, что он должен оставаться жилым. Рынок меняется вместе с потребностями, и, чтобы добиться успеха, вы должны понимать, что иногда имеет смысл изменить категорию недвижимости. Вот несколько примеров:

Традиционную гостиницу можно превратить в отель, работающий по принципу таймшер.

Сдаваемые внаем квартиры можно продать в собственность жильцам.

Это лишь два примера, демонстрирующие, как может изменяться продукт с учетом потребностей рынка недвижимости.

Что же касается земли, то ее можно разделить на два или более участка под строительство индивидуальных жилых домов или изменить само назначение, для которого она первоначально приобреталась. Однако, скорее всего, потребуется согласовать проект с городскими властями.

В середине 1970‑х годов я купил жилой дом вместе с пятью акрами земли за 240 тысяч долларов. Через некоторое время один мой приятель поинтересовался, не продам ли я ему дом. Он решил разделить землю на участки по одному акру и на каждом построить по офисному зданию. За дом и землю он предложил втрое больше того, что я заплатил, но с условием, что сделка состоится только через двенадцать месяцев. По его расчетам, столько времени понадобится, чтобы убедить всех жильцов дать согласие на строительство и договориться с городскими властями об изменении назначения земельного участка. Таким образом, я мог понаблюдать, как осуществляется перевод недвижимости из одной категории в другую. Мне тогда было чуть больше двадцати, и я решил, что спешить некуда и можно подождать, тем более имея в виду такую солидную прибыль.

Прошел год, изменения были согласованы, и мы заключили сделку. Я по-новому взглянул на недвижимость и вдруг понял, что могу добавлять стоимость только за счет ее перевода в другую категорию. Именно тогда я решил сделать это частью своей новой инвестиционной стратегии.

Получив некоторый опыт на 32‑й стрит, я приобрел в Парадайз-Вэлли виллу площадью в двадцать девять тысяч квадратных футов, построенную нефтяным магнатом Уокером Маккьюном в 1960‑е годы более чем за 3 миллиона долларов. К дому прилегал участок площадью сорок акров на холме, с которого открывался вид на весь город и знаменитую гору Кэмелбек. В мои планы входило изменить назначение дома и сделать его курортным пансионатом, но городские власти отклонили эту инициативу. Я, воспользовавшись льготами, которые предоставлялись строителям жилья, решил перепланировать участок. Именно тогда и началась моя карьера застройщика. Я на собственном опыте постигал науку планировки земли под строительство. Каждый участок должен был соответствовать строгим строительным нормам и правилам. Нужно точно рассчитать, какой объем земли можно снять со склона холма и как насыпать ее для выравнивания стройплощадки. Мне пришлось дойти до строительного комитета городской администрации, где специалисты в конечном итоге вынуждены были пересмотреть некоторые нормы. Затем я нашел покупателя, и он приобрел виллу вместе с пятью акрами земли за ту же цену, которую я заплатил за дом и сорок акров. Оставшуюся землю я разделил на участки, предназначенные для строительства двадцати восьми жилых домов, к каждому из которых прилегал еще один акр земли. Участки продал по цене от 200 до 600 тысяч долларов каждый. Это моя самая прибыльная сделка. Один участок я оставил для строительства собственного дома, но так и не смог подружиться с соседями, поэтому впоследствии продал его. Всего за эту операцию я выручил 10 миллионов долларов.

Опыт с виллой в горах заставил меня задуматься об экономических принципах торговли землей. О ферме Авраама Линкольна рассказывают историю, которая представляется мне верхом экономической изобретательности. По видимости, Линкольн купил ферму поблизости от города Лерна, штат Иллинойс, у своего отца Томаса, когда тому понадобились наличные деньги. Когда Линкольн стал президентом, его друзья выкупили ферму и создали там музей. Позже им в голову пришла блестящая идея – дать населению Иллинойса и всей страны возможность купить частицу американской истории. Землю поделили на крошечные участки и выставили на продажу. Участков оказалось шесть миллионов. Размер выручки от сделки остался неизвестным, но даже если предположить, что каждый клочок стоил очень дешево, сумма должна была оказаться весьма внушительной.

Это самый яркий пример раздела земельного участка, экономический эффект от которого превосходит любое воображение, и, полагаю, пример не последний. Чем бы я занялся, если бы сегодня предстояло начать карьеру в недвижимости? Вместо ответа расскажу историю. В конце 1970‑х годов жил богатый кредитор и инвестор Билл Левин. Про него говорили, что если выбросить его с парашютом из самолета где-нибудь над Китаем без гроша в кармане, то через несколько лет он будет уже самым богатым человеком в Китае. Просто есть люди, которые знают, как создается богатство. Они настоящие финансовые инженеры.

Возьмите на заметку

Любое начало – это самое трудное, что только есть в жизни.

Любое начало – это самое трудное, что только есть в жизни. В начале 1970‑х годов я скопил 5 тысяч долларов из комиссионных за продажу полисов страхования жизни. У одной фирмы, торговавшей недвижимостью, нашлось несколько старых пустовавших домов, которые она пыталась сбыть с рук. В комнатах лежали ярко-красные ковровые покрытия, стены были выкрашены в пурпурный цвет, а линолеум уложен еще в 1950‑е годы. Даже пятна на коврах выглядели лучше, чем их расцветка.

Условия покупки были очень простыми: оплатить сбор за куплю-продажу, приложить несколько сотен долларов в качестве комиссионных и принять на себя все долги. Я подумал: «А почему бы и нет?» Но вскоре понял, что сдать эти дома жильцам будет не так-то просто, потому что после их покупки у меня не осталось денег на ремонт и замену интерьера, а сделать это своими силами я не мог. Однако нашлись пенсионеры, которые вселились в дома и сами сделали ремонт. На деньги, полученные в качестве квартплаты, я смог купить еще несколько домов, а некоторые из ранее приобретенных продал. В результате у меня скопилось 10 тысяч долларов. Собирать квартплату с жильцов мне показалось скучным, поэтому, продав последний жилой дом в 1973 году, я занялся более интересным делом.

Мое первое офисное здание находилось восточнее 24‑й стрит на Томас-роуд в Финиксе, штат Аризона. Там же я приобрел второе и третье. Логика была самая простая: купив первое здание, я понятия не имел, где покупать остальные, поэтому приобрел то, что было по соседству. Если бы мне впоследствии не подвернулись другие варианты, я бы в конце концов скупил, пожалуй, всю улицу. А почему бы и нет? С этих зданий все и началось.

Продав первое из них и заработав 30 тысяч долларов, я вошел во вкус. Следующие два, проданные одним пакетом, принесли 130 тысяч прибыли. В это время в Финиксе появился бизнесмен из Калифорнии, которому нужна была офисная недвижимость, и я пришелся как нельзя кстати. Моя стратегия состояла в том, чтобы покупать здания и усовершенствовать их. Я уже мог позволить себе нанимать подрядчиков. Мы вставляли новые двери и окна, покрывали кирпич штукатуркой бежевого цвета, вешали новые вывески, строили поблизости автомобильные стоянки. Опрятный экстерьер буквально оживлял дома, а первое впечатление, как известно, самое прочное.

В начале карьеры мне пришлось освоить математику недвижимости. В одном акре содержится 43 560 квадратных футов, а в одной квадратной миле – 640 акров. В связи с этим возникает вопрос о землепользовании и стоимости. Земля под коммерческие здания и сооружения имеет бóльшую экономическую ценность, чем участок такой же площади, используемый для жилищного строительства. В ходе планирования застройщики изучают потребности рынка и ищут наилучшее применение каждому клочку земли еще до того, как приобретают его. Этот процесс должен учитывать как информацию о недвижимости, так и потребности рынка, чтобы с максимальной выгодой использовать землю. А теперь займемся математикой.

На следующей странице приведен очень простой пример, позволяющий понять, как можно покупать землю акрами, а затем изменять ее свойства и продавать по квадратным футам. Обычно землевладельцы продают большие участки, не подготовленные для строительства и находящиеся за пределами традиционных зон городского развития. Продажа осуществляется акрами. В городах коммерческая и жилая недвижимость, как правило, продается уже по квадратным футам. Так удобнее для покупателей. Примерно так же мы используем дюймы как более мелкие единицы, на которые делится фут. Например, вместо того, чтобы сказать: «Четверть фута», мы говорим: «Три дюйма», так как это проще для понимания. Возможно, переход к более мелким единицам площади используется с целью повысить в глазах покупателя значимость приобретаемой недвижимости. Аналогичным образом, мы измеряем золото в унциях, а не в фунтах. В конце концов, все зависит от особенностей восприятия.